近日，某地一小區物業發通告，為加強小區消防安全管理，所有新能源車輛禁入地下車庫停放。該通知一經發布便引發廣泛關注。不少購買了新能源汽車的業主對此非常不解：自己花十余萬元買的車位，每月還要繳納120元管理費，卻被告知車位不能使用。
一石激起千層浪，各種質疑聲接踵而至。小區物業以新能源汽車存在“電池自燃”風險為由，發布通告限制業主權利的行為是否有效？是否涉嫌違法？在小區消防管理方面，物業扮演什么樣的角色？……記者就此采訪了北京福茂律師事務所主任時福茂。
他認為，新能源汽車如今已經十分普及，國家也在大力推進新能源車產業發展。小區物業“一刀切”禁止新能源汽車駛入停放地下車庫的做法，如果沒有合同依據，單方發布禁令，是不合理的，超越了自身權限，甚至是違法的。
物業有權對小區及業主實施管理么？
時福茂表示，物業是居民住宅區消防安全的直接管理責任人之一。物業在依法依約履行義務時，也扮演著執行政府依法實施的應急處置措施的角色。根據民法典第286條，對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
時福茂認為，比如對于高層住宅的消防安全，業主負有配合義務。應急管理部發布的《高層民用建筑消防安全管理規定》明確規定，業主單位、使用單位應當督促并配合物業服務企業或者統一管理人做好消防安全工作。
但是，這是否就意味著物業可以發布公告，禁止業主的新能源汽車駛入停放地下車庫呢？
時福茂表示，必須明確的是，業主才是小區的主人。物業管理，是管理的設施、設備，而不是管理業主。物業應擺正自身角色定位，物業是服務者，其與業主之間是服務與被服務的關系，而不是管理與被管理的關系。
根據民法典，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據《物業管理條例》，涉及業主共同利益的重大事項應由業主共同決定。
除非業主在購車位合同、租賃合同或小區管理規約中已事先明確禁止新能源車停放，否則物業單方發布禁令缺乏依據。物業發布新能源汽車駛入停放禁令，將小區的安全管理責任轉嫁給業主，其實是越權行為，侵害了業主的合法利益，是違法的。
如何兼顧保障消防安全與尊重業主權利？
時福茂說，實踐中，物業應依法依約履行責任義務，比較合理的做法是通過科學管理和技術提升來降低風險。比如，由于地下車庫屬于封閉空間，物業如認為發生起火難以迅速消除危險，應通過加強對消防設施、設備的檢查、維護和管理達到防患于未然的效果。
同時，物業應當尊重業主權利，對于涉及限制業主權利事項，應進行充分論證討論，避免“一刀切”做法損害業主合法權益。
來源：光明日報全媒體記者王金虎、俞海萍
責編：張永群
編輯：孫小婷
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