羅淑琨 四川法治報全媒體記者 陳博
2025年6月，蒲江縣社會治安綜合治理中心（以下簡稱“縣綜治中心”）正式運行，蒲江縣人民法院率先組建“1名員額法官+1名退休法官+3名專職調解員”的訴調團隊入駐。近日，訴調團隊通過“了解案情、實地走訪、示范判決、釋法明理”四步法妥善化解一批矛盾突出的物業糾紛。
調解遇瓶頸
法官“精雕細琢”式審理破局
小物業關乎大民生，該案中，法官認識到該案涉及業主較多，如不能妥善化解，易激化矛盾，不利于小區和諧，便聯系業主和物業公司到綜治中心現場了解情況，業主反映了三方面原因：自交房以來從未入住，從未享受過物業服務；物業服務不到位，存在設施設備維護管理不到位、門禁系統無法正常使用、未開放地下室次入口、未公示小區經營性收入、小區垃圾清理不及時等問題；認為搭建合法合規或者不只有自己一家搭建，物業公司也沒能制止。
為摸清案件事實，了解業主拒交物業費的真實原因，法官聯合縣住建局一起前往小區實地查看物業公司垃圾清理、設備維護、門禁系統、權益公示等情況，以及業主圈占搭建情況，并進行拍照記錄。
最終確定糾紛成因集中在三方面：物業公司服務存在瑕疵、部分業主存在違規搭建問題、部分業主對法律規定不夠了解。
走訪后，法官聯合縣住建局先對糾紛進行了調解，但物業公司和業主之間的矛盾激烈，不能心平氣和地坐下來溝通，于是法官認為從眾多案件中選取一件具有代表性的糾紛作為示范案例，進行“精雕細琢”式審理，是一個破局良方。開庭時，邀請了部分業主前來旁聽。
釋法促和解
厘清雙方權利義務邊界
該案判決后，法官在縣綜治中心向相關業主和物業公司就判決內容進行釋法明理：物業公司應履行好物業服務責任，提供高質量物業服務。
針對法官在實地調查中發現的物業服務問題，法官要求物業公司提出改善措施，制定整改清單，按期限整改；而業主有及時繳納物業費的義務，如果業主發現物業公司存在服務不到位、服務有瑕疵的情形，宜通過及時告知、督促改正等方式解決，也可通過召集業主大會重新選聘或解聘物業服務企業等方式行使權利，但不能以此為由不交物業費。
物業費的繳納客觀上會影響物業服務公司的服務水平和質量，影響全體業主的共同權益。同時，業主私自搭建行為，不僅違反法律法規，還可能帶來安全隱患，影響自身和他人的人身財產安全。
示范判決和釋法明理，就像兩顆投入湖面的石子，激起層層漣漪，綜治中心訴調團隊也持續跟進小區矛盾解決，最終推動物業公司采取有效整改措施，提升服務質量、改善小區環境，有類似問題的業主也逐一拆除違建花園并繳納物業費，維護了小區的和諧關系。
法官是訴調團隊的核心，為綜治中心提供法律咨詢、培訓指導、司法確認、立案速裁、督促履行等訴訟服務，助力矛盾糾紛在綜治中心“一站式受理、一攬子調處、全鏈條解決”。自運行以來，蒲江縣綜治中心訴調團隊接待當事人300余人次，化解糾紛115件。
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