王優玲
近日舉行的中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。在剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議上，這一政策思路得到進一步細化和落實。2026年我國房地產市場如何落實“穩”的要求？供給側施策有哪些重點發力方向？記者就此采訪了行業專家學者。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩市場”根本遵循。房地產具有鮮明的區域性市場特征，城市之間的市場態勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區、不同板塊，住房的供求格局也存在較大分化。
“各地需在精準掌握人口流動趨勢、住房存量現狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心數據的基礎上，嚴格遵循‘人-地-房-錢’協同匹配原則，實施精準調控。”虞曉芬說。
對于當前房地產市場形勢，專家普遍認為，我國房地產市場供求關系已經發生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。
“控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。”清華大學房地產研究中心主任吳璟分析說，我國房地產市場進入存量主導的新階段，并非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場的主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。
國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經濟工作會議要求，房地產過剩的城市，嚴控新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數量。“這兩項措施從源頭控制新增房地產供給，對緩解供求矛盾、穩定市場預期，將發揮關鍵性的積極作用。”
“去庫存”的關鍵在哪里？專家表示，供求基本平衡是穩市場的基石，當前我國房地產市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，并非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。
一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據了解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發行專項債券用于收購存量商品房并轉化為保障房，形成了可復制的實踐經驗。
另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造激活存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。
在“優供給”方面，專家表示，這是著眼長遠“穩市場”的重要發力點，其核心在于通過優化供給結構、提升住房品質，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。
虞曉芬認為，在住房保障層面，進一步提高住房保障的精準性和有效性，加快實現人人住有所居。在品質建設層面，圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維的“五好”要求，推廣成熟有效的經驗做法和惠民實用技術，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設從示范試點邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質，以“好房子”撬動并持續釋放改善性居住需求。
吳璟表示，供給端精準施策則是實現房地產高質量發展的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關系實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高質量發展新階段。
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