12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等4部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，調(diào)整范圍涵蓋限購(gòu)放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持及房企立項(xiàng)簡(jiǎn)化等方面。（此前報(bào)道>>）
多位業(yè)內(nèi)專家指出，新政不僅響應(yīng)了中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的宏觀導(dǎo)向，也體現(xiàn)出北京在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，因城施策、分層激活市場(chǎng)的清晰思路。同時(shí)，新政也符合北京樓市的實(shí)際情況，對(duì)既有政策形成補(bǔ)充，通過(guò)需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，為樓市注入積極動(dòng)能。
圖源：中原地產(chǎn)
限購(gòu)“松綁”：降門(mén)檻、拓空間，激活兩類購(gòu)買(mǎi)力
在購(gòu)房資格與限購(gòu)套數(shù)方面，新政一是放寬了非京籍家庭購(gòu)房條件。將非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限調(diào)減為“2年”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，調(diào)減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多買(mǎi)一套商品住房。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，這項(xiàng)調(diào)整精準(zhǔn)激活了“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”兩類核心購(gòu)買(mǎi)力。“當(dāng)前北京市場(chǎng)已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升的特征，去化難度有所上升。”張波表示，“降低準(zhǔn)入門(mén)檻將直接帶動(dòng)成交節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)五環(huán)外非京籍二手房帶看量將明顯增加。”
新政對(duì)多子女家庭在北京五環(huán)內(nèi)購(gòu)房，進(jìn)行了針對(duì)性松綁。北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為：“‘多子女+1’政策是在去年‘930’基礎(chǔ)上的延續(xù)與升級(jí)，既支持改善需求，也是維持首都功能定位前提下，順應(yīng)購(gòu)房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購(gòu)政策的結(jié)果。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，多子女家庭的定向支持政策，為改善性需求釋放打開(kāi)空間。新政放開(kāi)的購(gòu)房套數(shù)，疊加公積金支持政策，有望顯著提升五環(huán)內(nèi)改善型住宅的去化速度。
信貸與公積金聯(lián)動(dòng)：降成本、提靈活，支撐“賣舊買(mǎi)新”
信貸政策方面，本輪新政也有重要突破。新政明確商業(yè)貸款不再區(qū)分首套與二套利率定價(jià)，改由銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主定價(jià)。當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。
高原為央廣網(wǎng)記者算了一筆賬：“以購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺(tái)前貸款利率為3.45%，每貸款100萬(wàn)元月供為4463元，利息總額為60.7萬(wàn)元；而政策出臺(tái)后貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬(wàn)元月供為4243元，比政策出臺(tái)前少220元，利息總額為52.8萬(wàn)元，比政策出臺(tái)前少7.9萬(wàn)元。”
公積金方面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年以來(lái)全國(guó)各地公積金政策出臺(tái)頻次超270條，涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍等多個(gè)方面。本次北京將首付比例降至25%，仍高于其他一線城市，未來(lái)北京的公積金政策在降低首付比例、擴(kuò)大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數(shù)等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間。
張波指出，金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場(chǎng)改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買(mǎi)新”需求。在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，預(yù)計(jì)超過(guò)一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請(qǐng)量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購(gòu)房成本。
供給端提速：審批簡(jiǎn)化，促“好房子”供應(yīng)
除了需求端刺激，新政也在供給端著力。房企招拍掛項(xiàng)目立項(xiàng)從市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)改為區(qū)級(jí)備案，審批流程大幅簡(jiǎn)化。
張大偉分析認(rèn)為，此舉將有效提升房企投資信心與開(kāi)發(fā)效率。這一調(diào)整將助力房企縮短項(xiàng)目啟動(dòng)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對(duì)聚焦五環(huán)外的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開(kāi)工積極性有望提升，推動(dòng)形成“銷售—回款—拿地—開(kāi)工”的良性循環(huán)。
張波則從房源結(jié)構(gòu)角度指出，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源占比不足30%。新政后，區(qū)級(jí)備案預(yù)計(jì)審批周期會(huì)明顯縮短，房企可更快啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會(huì)更有動(dòng)力開(kāi)發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。
市場(chǎng)影響：溫和、全面、長(zhǎng)期，結(jié)構(gòu)性修復(fù)可期
多位受訪專家一致認(rèn)為，此次政策調(diào)整將推動(dòng)北京樓市進(jìn)入溫和修復(fù)通道。高原稱：“政策影響不局限于某一板塊或某一類型，而是對(duì)市場(chǎng)整體形成利好，預(yù)估政策的影響將會(huì)在更長(zhǎng)的周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)，而非造成短期的市場(chǎng)波峰。”
從市場(chǎng)的角度來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1—11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但近期新房市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來(lái)月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬(wàn)套，保持較高水平，預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。
張大偉進(jìn)一步展望表示，新政落地后，五環(huán)外新房市場(chǎng)有望率先迎來(lái)成交高峰，二手房市場(chǎng)咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動(dòng)二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。他還強(qiáng)調(diào)：“北京樓市正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的關(guān)鍵契機(jī)，2026年樓市有望出現(xiàn)‘開(kāi)門(mén)紅’。”
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來(lái)源：央廣網(wǎng)
記者：門(mén)庭婷
本期編輯：程茜
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