12月24日，北京市住房城鄉建設委等4部門發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，調整范圍涵蓋限購放寬、信貸優化、公積金支持及房企立項簡化等方面。（此前報道>>）
多位業內專家指出，新政不僅響應了中央“穩定房地產市場”的宏觀導向，也體現出北京在堅持“房住不炒”前提下，因城施策、分層激活市場的清晰思路。同時，新政也符合北京樓市的實際情況，對既有政策形成補充，通過需求端與供給端的協同發力，為樓市注入積極動能。
圖源：中原地產
限購“松綁”：降門檻、拓空間，激活兩類購買力
在購房資格與限購套數方面，新政一是放寬了非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限調減為“2年”；購買五環外商品住房的，調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多買一套商品住房。
58安居客研究院院長張波分析認為，這項調整精準激活了“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”兩類核心購買力。“當前北京市場已呈現二手房剛需主導、新房改善提升的特征，去化難度有所上升。”張波表示，“降低準入門檻將直接帶動成交節奏加快，預計五環外非京籍二手房帶看量將明顯增加。”
新政對多子女家庭在北京五環內購房，進行了針對性松綁。北京鏈家研究院院長高原認為：“‘多子女+1’政策是在去年‘930’基礎上的延續與升級，既支持改善需求，也是維持首都功能定位前提下，順應購房者實際需求調優限購政策的結果。”
中原地產首席分析師張大偉也表示，多子女家庭的定向支持政策，為改善性需求釋放打開空間。新政放開的購房套數，疊加公積金支持政策，有望顯著提升五環內改善型住宅的去化速度。
信貸與公積金聯動：降成本、提靈活，支撐“賣舊買新”
信貸政策方面，本輪新政也有重要突破。新政明確商業貸款不再區分首套與二套利率定價，改由銀行根據客戶風險狀況自主定價。當前北京首套商貸利率為3.05%，五環內二套房商貸利率為3.45%，五環外二套房貸為3.25%。
高原為央廣網記者算了一筆賬：“以購買五環內二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺前貸款利率為3.45%，每貸款100萬元月供為4463元，利息總額為60.7萬元；而政策出臺后貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。”
公積金方面，根據中指研究院監測，2025年以來全國各地公積金政策出臺頻次超270條，涉及提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、擴大公積金使用范圍等多個方面。本次北京將首付比例降至25%，仍高于其他一線城市，未來北京的公積金政策在降低首付比例、擴大公積金使用范圍、優化公積金提取次數等方面仍具備進一步優化空間。
張波指出，金融端的兩大調整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。在允許銀行根據客戶風險靈活定價后，預計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調整，預計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本。
供給端提速：審批簡化，促“好房子”供應
除了需求端刺激，新政也在供給端著力。房企招拍掛項目立項從市區分級核準改為區級備案，審批流程大幅簡化。
張大偉分析認為，此舉將有效提升房企投資信心與開發效率。這一調整將助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現金流狀況，尤其對聚焦五環外的開發企業而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環。
張波則從房源結構角度指出，當前北京二手房市場中“近地鐵、帶優質配套”的優質房源占比不足30%。新政后，區級備案預計審批周期會明顯縮短，房企可更快啟動規劃建設，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會更有動力開發“好房子”類產品，契合住房高質量發展的導向。
市場影響：溫和、全面、長期，結構性修復可期
多位受訪專家一致認為，此次政策調整將推動北京樓市進入溫和修復通道。高原稱：“政策影響不局限于某一板塊或某一類型，而是對市場整體形成利好，預估政策的影響將會在更長的周期內逐步顯現，而非造成短期的市場波峰。”
從市場的角度來看，根據中指研究院數據，今年1—11月，北京新建商品住宅銷售面積458.5萬平方米，較上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7萬套，同比增長1.9%，整體表現平穩，但近期新房市場表現偏弱，11月新房成交面積處于2025年以來月度低位，僅高于2月；二手房成交1.44萬套，保持較高水平，預計本次政策落地將帶動市場活躍度出現階段性好轉。
張大偉進一步展望表示，新政落地后，五環外新房市場有望率先迎來成交高峰，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區域輻射外圍區域”的修復格局。他還強調：“北京樓市正迎來結構性修復的關鍵契機，2026年樓市有望出現‘開門紅’。”
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來源：央廣網
記者：門庭婷
本期編輯：程茜
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